二、土地增值稅怎麼算？
稅基與稅率
核稅核心有兩個：土地漲價總數額 與 適用稅率。
1. 土地漲價總數額（稅基）
概念上可理解為：
土地漲價總數額 ＝ 申報移轉現值總額 − 前次移轉現值總額 × 物價指數 ± 依法可加減項目
真正計算仍由稅捐機關依公告資料與法定公式核定，不是單純用買賣成交價差直接計算。
2. 一般累進稅率（20%／30%／40%）
一般用地採 20%、30%、40% 累進稅率；持有時間超過 20 年、30 年、40 年者，
對較高級距部分可依規定減徵。
※ 下表為理解用整理，實際稅額以稅捐機關核定為準。
| 級距概念 |
漲價倍數 |
名目稅率 |
說明 |
| 第 1 級 |
未達 100% |
20% |
一般最低級距。 |
| 第 2 級 |
超過 100% 未達 200% |
30% |
長期持有者可依規定減徵。 |
| 第 3 級 |
超過 200% |
40% |
最高級距，稅負最高。 |
3. 自用住宅用地優惠稅率（10%）
若出售土地符合自用住宅用地要件，可申請適用 10% 單一優惠稅率，
不適用一般 20%～40% 累進稅率。
- 地上房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
- 於出售前已辦妥戶籍登記。
- 出售前 1 年內未出租或供營業使用。
- 都市土地面積不超過 300 平方公尺，非都市土地不超過 700 平方公尺。
4. 一生一次、一生一屋與重購退稅
- 一生一次：符合條件者，一生可適用一次自用住宅用地 10% 優惠稅率。
- 一生一屋：符合特定條件時，另有相關自用住宅優惠適用機制。
- 重購退稅：出售自用住宅用地後，在法定期間內重購自用住宅用地，符合規定者可申請退還已納土地增值稅。
5. 簡化計算示意（觀念用）
例如：某土地前次移轉現值經物價調整後為 500 萬元，移轉時申報現值為 1,100 萬元，
則漲價總數額概念上約為 600 萬元。
- 若一般用地概念適用 20%：600 萬 × 20% ≒ 120 萬。
- 若符合自用住宅 10%：600 萬 × 10% ≒ 60 萬。
真正稅額還會受到級距、累進差額、持有年限減徵與可扣除項目影響，上例只供理解方向。
三、哪些情況可以減徵、免徵或不課徵？
節稅方向
土地增值稅不是每次移轉都一定重，只要符合法定條件，有機會降低稅負。
1. 持有時間長，可減徵部分稅額
土地持有超過 20 年、30 年、40 年以上，對較高級距部分可依法減徵。
2. 符合自用住宅用地條件，可用 10% 稅率
只要在面積、戶籍、使用狀態等條件符合規定，就可以向稅捐機關申請適用自用住宅用地優惠稅率。
3. 農地符合農地農用條件，可申請不課徵
符合農地農用等法定要件之農業用地，移轉時得申請不課徵土地增值稅。
- 土地為農業用地，且符合農業使用。
- 需依規定提出相關證明文件，由主管機關審認。