一、土地增值稅的意義
基本觀念
土地增值稅是對已規定地價之土地，於所有權移轉或設定典權時，
就「土地自然漲價」的部分課稅。若土地沒有漲價，就不會產生土地增值稅。:contentReference[oaicite:0]{index=0}
1. 課稅時機
- 土地買賣、交換、政府照價收買等，有償移轉。
- 贈與、遺贈等，無償移轉。
- 已規定地價土地的設定典權（出典時預徵，回贖時可退還已納稅款）。:contentReference[oaicite:1]{index=1}
買賣
贈與／繼承
政府徵收或照價收買
設定典權
2. 納稅義務人是誰？
- 有償移轉（買賣、交換）：原土地所有權人負責繳納。
- 無償移轉（贈與、遺贈）：取得土地所有權的人負責繳納。
- 設定典權：出典人為納稅義務人。
- 信託土地：在信託存續中有償移轉或設定典權時，原則由受託人負責納稅。:contentReference[oaicite:2]{index=2}
小提醒：實務上多由地政士協助申報，但稅法認定的納稅義務人仍是上面列的人。
3. 申報期限與流程概念
- 申報期限：自訂定買賣契約（或贈與、典權契約）之日起 30 日內，向土地所在地的地方稅捐機關申報。:contentReference[oaicite:3]{index=3}
- 申報內容：土地移轉現值、原始取得資料、是否申請自用住宅優惠或農地不課徵等。
- 核定與繳納：稅捐機關核定後，寄出稅單，限期繳納，繳清後才能辦理過戶登記。
若逾期申報，實務上會以稅捐機關收件日當期的公告土地現值核定，可能與原本預估的稅額不同。
二、土地增值稅怎麼算？
稅基與稅率
核稅核心有兩個：土地漲價總數額 與 適用稅率。
1. 土地漲價總數額（稅基）
概念上可理解為：
土地漲價總數額 ＝ 「移轉時土地現值」 − 「原規定地價或前次移轉現值（依物價指數調整後）」:contentReference[oaicite:4]{index=4}
真正計算時會由稅捐機關依公告土地現值、物價指數等公表數據計算，並非單純用買賣價差。
2. 一般累進稅率（20%／30%／40%）
一般情況（非自用住宅優惠），土地漲價總數額會依漲價倍數分成三級，適用 20%、30%、40% 累進稅率；
若持有時間較長，部分級距還可享有減徵。:contentReference[oaicite:5]{index=5}
※ 下表僅為理解用的概念整理，實際稅額以稅捐機關核定為準。
| 級距概念 |
漲價倍數（概念說明） |
名目稅率 |
說明 |
| 第 1 級 |
漲價未達原價的 100% |
20% |
漲幅較小，適用最低級距稅率。 |
| 第 2 級 |
漲價超過 100% 未達 200% |
30%（可依持有年限減徵） |
持有超過 20、30、40 年，依規定有不同比例減徵。:contentReference[oaicite:6]{index=6} |
| 第 3 級 |
漲價超過原價 200% 以上 |
40%（可依持有年限減徵） |
漲幅最高級距，稅負也相對較高。 |
3. 自用住宅用地優惠稅率（10%）
若出售的土地為符合條件的 自用住宅用地，且申請按優惠稅率課徵，
土地增值稅可以適用 10% 單一稅率，而非一般的 20%～40% 累進稅率。:contentReference[oaicite:7]{index=7}
- 地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬。
- 於出售前已辦妥戶籍登記，且在一定期間內未出租或營業使用。
- 都市土地面積不超過 3 公畝，非都市不超過 7 公畝等限制。
各縣市對「自用住宅用地」的審認細節略有差異，送件前建議先向地方稅捐機關或專業人士確認。
4. 一生一次、一生一屋與重購退稅（簡要觀念）
- 一生一次：土地所有權人一生中，有一次出售自用住宅用地，可申請 10% 優惠稅率。:contentReference[oaicite:8]{index=8}
- 一生一屋：配合自用住宅條件，亦有相關優惠認定與次數限制，實務上俗稱「一生一屋」。
- 重購退稅：出售自用住宅用地後，一定期間內重購自用住宅用地，且符合規定，已繳土地增值稅得申請退還部分或全部。:contentReference[oaicite:9]{index=9}
以上優惠涉及細節（例如時間限制、面積限制、同戶籍家人名義等），實際申請前務必比對最新法令與地方稅捐機關公告。
5. 簡化計算示意（僅供觀念參考）
例如：某土地原始規定地價（經物價指數調整後）為 500 萬元，移轉時公告現值為 1,100 萬元，
則土地漲價總數額約為 600 萬元。假設全部落在同一稅率級距，概念上可簡化為：
- 若適用一般 20% 稅率：600 萬 × 20% ≒ 120 萬。
- 若符合自用住宅 10% 優惠：600 萬 × 10% ≒ 60 萬。
真正核算時會依實際級距、累進差額與持有年限減徵等因素調整，上例只用來幫助理解自用住宅優惠的大方向差異。
三、哪些情況可以減徵、免徵或不課徵？
節稅方向
土地增值稅不是每次移轉都「重稅」，只要符合法定條件，有機會減輕稅負。
1. 持有時間長，可減徵部分稅額
土地持有年限超過 20 年、30 年、40 年以上，對第 2 級、第 3 級稅率，可依規定按比例減徵，
讓長期持有者的有效稅率降低。:contentReference[oaicite:10]{index=10}
2. 符合自用住宅用地條件 → 可用 10% 稅率
出售自用住宅用地時，只要在面積、實際使用、戶籍登記、未出租營業等條件符合規定，
就可以向稅捐機關申請適用 10% 優惠稅率。
3. 農地符合「農地農用」條件 → 可申請不課徵
為落實農地農用政策，符合一定條件的農業用地，在移轉時得申請不課徵土地增值稅。:contentReference[oaicite:11]{index=11}
常見要件包含：
- 土地為農業用地，實際從事農業生產。
- 申請人具備法定身分與耕作事實等，並提出相關證明文件。
各地認定標準略有差異，建議實際申辦前洽詢所在地稅捐機關。