贈與稅（加強不動產）— 完整指南
面向房地產：涵蓋免稅額、級距、計算公式、房屋／土地評價、契稅／土增稅、流程、案例與房地合一連動。
一、基本規則
納稅義務與範圍
- 原則由贈與人納稅；特殊情形可能由受贈人負擔。
- 計稅期間為曆年（1/1～12/31），同年多次贈與合併計。
- 財產型態：不動產（房屋、土地）、現金、證券、權利等。
不動產移轉常見稅項
- 贈與稅（主稅目，國稅）
- 契稅（房屋移轉，地方稅）
- 土地增值稅（土地贈與，地方稅）
- 印花稅（立契據時）
二、免稅額與級距
- 年度免稅額：244 萬（111 年起）。
| 課稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| ≤ 28,110,000 | 10% | 0 |
| > 28,110,000 ～ 56,210,000 | 15% | 1,405,500 |
| > 56,210,000 | 20% | 4,216,000 |
三、計算公式
課稅贈與淨額 ＝ 贈與總額 − 年度免稅額（244 萬） − 合法扣除額
應納贈與稅額 ＝ 課稅贈與淨額 × 稅率 − 累進差額
合法扣除常見項
- 契稅（房屋移轉時受贈人繳納部分）
- 土地增值稅（土地贈與時）
- 其他依規定可扣除費用
估價基準（不動產）
- 房屋：以評定現值／標準價格為主，非市價。
- 土地：依公告現值、公告地價與土增稅漲價總數額。
- 必要時可提出鑑價報告備查。
四、不動產贈與專章
房屋贈與
- 贈與稅依評定現值計入贈與總額。
- 受贈人需繳契稅 6%（以房屋政府核定現值）。
- 如立契據，另貼印花稅 0.1%。
土地贈與
- 須課徵土地增值稅（稅率 20%/30%/40%，依漲價總數額）。
- 土增稅常由受贈人繳納，並可作為贈與稅之扣除。
- 若同時移轉地上房屋，兩者須分別計算。
五、與房地合一所得稅之連動
- 受贈取得之不動產，持有期間自受贈登記日起重新起算。
- 自然人出售稅率：≤2年 45%、>2～5年 35%、>5～10年 20%、>10年 15%；符合自住 6 年可享 400 萬免稅、超過部分 10%。
- 提醒：贈與後短期出售將面臨高稅率。
六、辦理流程與時程
決定贈與 → 準備資料（身份、權狀、現值證明、契約） → 贈與人向國稅局申報（贈與日次日起 30 日內） → 稅局核稅 → 繳納（必要時可申延） → 受贈人繳契稅（房屋）／土地增值稅（土地）與印花稅（如立書） → 地政事務所辦過戶登記 → 完成 → （日後出售適用房地合一所得稅）
七、快速案例
案例 A：贈與房屋
- 房屋評定現值：1,200 萬
- 贈與淨額：1,200 − 244 ＝ 956 萬
- 贈與稅：約 956 × 10% ＝ 95.6 萬
- 契稅：1,200 × 6% ＝ 72 萬
- （如立書）印花稅：1,200 × 0.1% ＝ 1.2 萬
案例 B：贈與土地
- 土地贈與價值：1,500 萬；土增稅核課：200 萬
- 贈與淨額：1,500 − 244 − 200 ＝ 1,056 萬
- 贈與稅：約 1,056 × 10% ＝ 105.6 萬
- （無契稅，惟土增稅已繳）
以上為示意：實務仍以主管機關核定數據為準。
八、實務節稅與風險控管
- 分年贈與：善用 244 萬免稅額，避免一次跨級距。
- 避免短售：贈與後兩年內出售，房地合一稅率 45%。
- 夫妻贈與：可免契稅，但仍需申報贈與稅。
- 鑑價與佐證：必要時附鑑價報告，避免核課爭議。
- 高資產規劃：結合信託／法人持有，預先試算總稅負。