房地合一所得稅（法人）— 重點與計算公式
適用營利事業（公司／法人）出售房屋、土地、預售屋、房屋使用權等情形；含稅率、特殊規定、公式與範例。
一、適用範圍
- 法人出售：房屋、土地、預售屋、房屋使用權、符合規定之股權間接移轉不動產等。
- 110/07/01（2.0）起，法人亦依持有期間適用差別稅率。
二、法人稅率（2.0）
| 持有期間 | 適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| ≦ 2 年 | 45% | 短期交易重課 |
| > 2 年且 ≦ 5 年 | 35% | 中期持有 |
| > 5 年 | 20% | 長期持有 |
| 特殊情形 | 20% | 如興建完成第一次移轉、非自願出售等 |
1.0 舊制常見為固定 20% 或併入營所稅處理；現行以 2.0 差別稅率為主。
三、計算公式
課稅所得 ＝ 成交價額 − 取得成本 − 合法費用支出 − 土地漲價總數額
應納稅額 ＝ 課稅所得 × 適用稅率（45%／35%／20%）
可扣除成本／費用舉例
- 取得成本：買入價、契稅、印花稅、代書費等。
- 移轉費用：仲介佣金、公證費、代書費。
- 改良與必要修繕（符合會計與稅法規定）。
- 土地漲價總數額（依法核定）。
四、法人試算範例
- 取得成本：1,000 萬
- 成交價額：1,460 萬
- 費用支出：60 萬；土地漲價總數額：0
- 持有：3 年 → 稅率 35%
- 課稅所得＝ 1,460 − 1,000 − 60 ＝ 400 萬
- 應納稅額＝ 400 × 35% ＝ 140 萬
若屬「自建房屋完成第一次移轉」或「非自願出售」等特殊情形，稅率可能為 20%。
五、常見特殊規定
| 情形 | 重點 |
|---|---|
| 興建完成第一次移轉 | 房屋及基地第一次出售，原則稅率 20%。 |
| 合建分回 | 分回房地之認列與後續出售課稅需依規定計算成本與所得。 |
| 信託 | 受託人移轉視同委託人出售，按委託人持有期間判定稅率。 |
| 境外間接移轉 | 透過股權轉讓間接移轉境內不動產，納入課稅。 |
六、申報與實務提醒
- 請確認取得日與移轉登記日以計算持有期間。
- 文件與憑證：契約、付款證明、仲介發票、代書費、修繕與改良單據、土地漲價核定資料。
- 若為大量建案或銷售，建議與會計師合作建立成本歸集與分攤機制。
- 依規定期限完成申報與繳納，避免補稅與處罰。