遺產稅（不動產）— 統合說明與計算公式
專為房地產繼承情境：含房屋／土地估值、免稅額與扣除、公式、流程、與房地合一連動。
一、制度概要與課稅對象
- 依《遺產及贈與稅法》，自然人死亡時其遺留財產需課徵遺產稅。
- 不動產（房屋、土地）多以政府核定之評定現值／公告現值計入遺產總額。
- 遺產總額包含：動產、不動產、權利、存款、有價證券、保險等及死亡前2年內之贈與。
二、主要數字（常見）
免稅額（境內居住）
- 基本免稅額：13,330,000 元
- 配偶扣除額：5,530,000 元
- 直系卑親屬：每人 560,000 元
- 直系尊親屬：每人 1,380,000 元
- 身心障礙特別扣除：6,930,000 元
稅率（遺產淨額）
- ≤ 50,000,000：10%
- ＞ 50,000,000～100,000,000：15%
- ＞ 100,000,000：20%
實際以主管機關最新公告為準；本頁提供常用門檻快速參考。
三、不動產計價與稅基
土地
- 以公告土地現值為主。
- 如有特殊租約（例如三七五租約），依規定調整。
房屋
- 以評定現值／標準價格為主，非市價。
- 必要時可附鑑價報告以供參考。
遺產總額（含不動產）＝ Σ房屋評定現值 ＋ Σ土地公告現值 ＋ 其他財產 ＋ 死前2年贈與
四、計算公式
遺產淨額 ＝ 遺產總額 − 免稅額 − 各項扣除額
應納遺產稅 ＝ 遺產淨額 × 適用稅率（10%／15%／20%）
五、辦理流程與期限（不動產重點）
死亡 → 蒐集資料（權狀、謄本、公告現值／評定現值、銀行存款、保單等） → 6 個月內向國稅局申報（可申請延長最長 6 個月） → 國稅局核定 → 繳稅 → 地政辦繼承過戶登記 → 後續若出售房地，適用房地合一稅（見下）
六、與房地合一所得稅之連動
- 繼承取得之房地，日後出售適用房地合一。
- 持有期間起算：一般以被繼承人原始取得日起算（延續），有利於適用較低稅率。
- 稅率參考（自然人）：≤2年 45%、＞2～5年 35%、＞5～10年 20%、＞10年 15%；符合自住條件者另有優惠。
七、試算範例（示意）
例 A：一般情況
- 土地公告現值：1,800 萬；房屋評定現值：700 萬
- 其他財產：500 萬；死前2年贈與：0
- 遺產總額：3,000 萬
- 扣除免稅＋扣除額合計：1,900 萬
- 遺產淨額：1,100 萬 → 稅率 10%
- 應納遺產稅：110 萬
例 B：高資產＋扣除多
- 房地合計現值：8,000 萬；其他財產：2,000 萬 → 總額：1 億
- 扣除：免稅 1,333 萬＋配偶 553 萬＋障礙 693 萬＋親屬扣除 300 萬等 → 合計約 2,879 萬
- 遺產淨額：7,121 萬 → 稅率 15%
- 應納遺產稅：約 1,068 萬（示意）
以上僅為示意，實務以國稅局核定與最新法規為準。
八、仲介實務與規劃重點
- 估值先行：先取得土地公告現值與房屋評定現值，避免稅基爭議。
- 文件完備：權狀、謄本、繼承系統表、死亡證明與醫療文件、銀行與證券明細等。
- 連動規劃：後續出售之房地合一稅與自住優惠條件，同步評估。
- 特殊租約或占用：影響估值與稅基，需提早釐清。
- 信託與財富傳承：多件不動產或高資產建議搭配專業規劃。